¿Debería invertir en fondos activos inmobiliarios?

Debería invertir en fondos activos inmobiliarios

Invertir en bienes raíces no es una línea recta. Hay varios caminos diferentes que puede tomar para incluir inversiones inmobiliarias en su cartera.

Los fondos de inversión inmobiliaria operan como otros fondos mutuos, pero se centran principalmente en inversiones inmobiliarias. Algunos fondos se basan en una estrategia de inversión pasiva, mientras que otros adoptan un enfoque de gestión activa.

“Los fondos inmobiliarios activos brindan a los inversores más opciones”, dice Jeff Checko, un corredor de bienes raíces de The Ashton Real Estate Group de RE/MAX Advantage en Nashville, Tennessee. Él dice que los fondos inmobiliarios brindan a los inversores más oportunidades para decidir dónde asignar los dólares de inversión, en lugar de basar la toma de decisiones únicamente en una tasa de rendimiento promedio.

Al igual que cualquier otro fondo mutuo administrado activamente, los fondos inmobiliarios activos dependen del administrador del fondo para tomar decisiones de inversión. Estos fondos pueden ser altamente especializados, dirigidos a una porción estrecha del mercado inmobiliario, o invertir en bienes raíces en una escala más amplia.

Las devoluciones pueden superar a los REITs

Los fideicomisos de inversión inmobiliaria, conocidos como REITs, son un vehículo popular para la inversión inmobiliaria pasiva. Cuando invierte en un REIT, está invirtiendo en una empresa propietaria de inversiones inmobiliarias.

Eso significa que no está cargado con ninguna de las responsabilidades de poseer bienes inmuebles directamente. Tiene la ventaja de obtener ingresos de REITs, ya que están obligados a pagar el 90% de los dividendos a los inversores.

La gestión y la investigación de REITs se dejan a los expertos, lo que significa que no tiene que hacer ningún trabajo pesado cuando se trata de elegir propiedades. Invertir en REITs también le permite disfrutar de varios beneficios fiscales asociados con la propiedad.

Los fondos inmobiliarios activos no operan en esta misma línea. Pero eso puede ser una ventaja cuando se trata de poner el crecimiento en el centro de atención.

Mientras que los REITs pagan la mayoría de los dividendos a los inversores, los fondos activos ofrecen más libertad para reinvertir las ganancias, dice Than Merrill, un experto inversor inmobiliario y CEO de la compañía de educación inmobiliaria FortuneBuilders.

“Los fondos de bienes raíces activos pueden disfrutar simultáneamente del botín de la industria de bienes raíces mientras usan las ganancias para escalar sus operaciones”, dice Merrill.

Eso podría traducirse en mejores rendimientos para los inversores con el tiempo. Pero, los inversores deberían considerar cómo esa libertad y flexibilidad podrían funcionar en contra del rendimiento de un fondo inmobiliario activo.

“Para bien o para mal, la libertad de distribuir fondos puede introducir una serie de variables en la ecuación”, dice. “En consecuencia, más puede salir mal con un fondo inmobiliario activo en manos de un administrador pobre”.

Al investigar los fondos inmobiliarios activos, es importante observar de cerca el historial y el estilo del administrador del fondo. Si bien los rendimientos pasados no son garantía de rendimiento futuro, eso puede darle una idea de las fortalezas y debilidades del administrador del fondo.

Los fondos inmobiliarios activos pueden ayudar a diluir el riesgo de la cartera

Una cartera bien equilibrada puede ofrecer aislamiento contra la volatilidad del mercado de valores, especialmente con un fondo de inversión inmobiliaria activo o dos en la combinación.

“Al invertir en fondos inmobiliarios activos, los inversores pueden distribuir el riesgo en términos de propiedad a través de una serie de activos, geografías y planes comerciales diferentes”, dice Scott Crowe, estratega jefe de inversiones de CenterSquare Investment Management.

La clave es reconocer qué segmentos del mercado inmobiliario pueden ser los más prometedores al invertir en fondos activos.

Crowe dice que algunas de las mayores oportunidades pueden estar en fondos inmobiliarios activos que se centran en la construcción de nuevos almacenes industriales y logísticos. Esto se debe en parte al aumento de la demanda de los consumidores para el comercio electrónico.

Otros puntos críticos potenciales para los inversores interesados ​​en bienes raíces activos incluyen fondos enfocados en resolver la escasez de viviendas asequibles y reutilizar espacios de oficinas obsoletos.

Al considerar los fondos activos para la diversificación, es importante observar no solo la calidad de los activos subyacentes, sino también cuántos hay para gestionar adecuadamente el riesgo.

“Los fondos inmobiliarios activos más pequeños a menudo son más riesgosos para los inversores en comparación con un REIT porque su base de activos suele ser más modesta”, dice Christopher Rogers, socio principal de Capital Fund Law Group. “Con menos propiedades e inversionistas que sus contrapartes, un fondo inmobiliario que tiene una inversión fallida expondrá al inversor a un impacto negativo más significativo en términos de rentabilidad”.

Dicho esto, los fondos más pequeños pueden pagar si el administrador de fondos sabe lo que está haciendo. Rogers dice que si hay menos inversores involucrados, eso aumenta las posibilidades de obtener mayores ganancias ya que poseen un porcentaje más sustancial del fondo.

Capitalice las tendencias, con menores costos de inversión

Las tendencias van y vienen, y un fondo inmobiliario administrado activamente podría permitirle capitalizarlas más rápidamente que los REITs o el crowdfunding inmobiliario.

“Los fondos inmobiliarios activos son más ágiles, ya que puedes aprovechar las oportunidades con menos burocracia y menos burocracia”, dice Ryan Wright, fundador y CEO de DHM Industries, una compañía de inversión y préstamos inmobiliarios.

Wright dice que estos fondos generalmente tienen más libertad para buscar oportunidades de inversión y actuar en consecuencia, en comparación con otras formas de inversión donde puede haber más regulaciones y supervisión gubernamental.

Al mismo tiempo, puede beneficiarse de costes de administración más bajos en comparación con algo como un REIT que cotiza en bolsa, dice Wright.

Lo que debe vigilar es un administrador de fondos que actúe en el calor del momento. Ser demasiado rápido para aprovechar una oportunidad puede ser contraproducente si su suposición sobre la forma en que se mueve una tendencia resulta ser errónea.

Invertir en fondos inmobiliarios activos se reduce a lo bien que haga su tarea en el fondo y en su administrador.

“Si está tratando de elegir entre diferentes fondos inmobiliarios activos, investigue por qué están recaudando fondos”, dice Checko. Por ejemplo, si un fondo se enfoca en viviendas multifamiliares en mercados secundarios, considere qué tendencias en esos mercados podrían estar impulsando la demanda de apartamentos.

Además, tenga una idea de en qué tipo de propiedades está invirtiendo, cómo se valoran esas inversiones, qué tan fuerte es la demanda del tipo de inversión subyacente en el mercado y cuál es la estrategia general de salida del fondo antes de comprometerse.

“En pocas palabras: hay que entender cómo funciona la inversión”, dice Wright. “Si no tiene sentido para ti, no lo hagas”.

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