7 REITs de alto riesgo para evitar en 2020

7 REITs de alto riesgo para evitar en 2020

A medida que los efectos de la pandemia continúan haciéndose sentir en todo el mercado de valores, un tipo particular de inversión puede estar más expuesto que otro. Los fideicomisos de inversión inmobiliaria, o REIT, poseen y operan propiedades inmobiliarias, cobran el alquiler de sus inquilinos y transfieren el 90% de sus ingresos imponibles a los inversores en forma de dividendos, pero con el virus que pone en duda la capacidad de muchos inquilinos de pagar el alquiler, los REIT específicos del sector son repentinamente muy vulnerables. Aquí hay siete REITs cuyo enfoque en centros comerciales, viviendas para personas de la tercera edad y ciertas otras industrias los ha dejado a ellos y a sus inversores extremadamente expuestos a los impactos de la pandemia.

CBL Properties (CBL)

CBL Properties

Incluso antes de que el virus atacara, las cosas no se veían bien para los dueños de centros comerciales. El gasto del consumidor continúa desplazándose hacia el comercio minorista en línea, lo que agrava los problemas que experimentaban las tiendas clásicas como J.C.Penney (JCP) y Macy’s (M) y dejaba a los propietarios de los centros comerciales con importantes vientos en contra. Uno de esos propietarios de centros comerciales es CBL Properties, un REIT cuya cartera de propiedades incluye 91 centros comerciales en todo el país. CBL se encontró en una posición difícil en 2020 y se vio obligado a descontinuar su dividendo, recortar $60 a $80 millones en gastos de capital planificados y retirar su línea de crédito revolvente para preservar la liquidez. Todo eso aún puede no ser suficiente para mantener a la compañía fuera de la bancarrota, y de hecho, la pandemia solo ha exacerbado los problemas que muchos de los inquilinos de CBL ya enfrentaron, lo que significa que CBL Properties está en un 2020 difícil.

Simon Property Group (SPG)

Simon Property Group

El operador del centro comercial Simon Property Group apostó mucho por su fusión con el competidor Taubman Centers, firmando un acuerdo en Febrero para adquirir Taubman por $52.50 por acción en efectivo, una prima del 50% sobre el precio de las acciones de Taubman. Un precio elevado a pagar, pero teniendo en cuenta la fortaleza de la cartera de propiedades de Taubman, que incluye algunos de los centros comerciales más rentables de los Estados Unidos parecía que valía la pena. Luego, el virus golpeó, cerró todos los centros comerciales Simon Property en el país, dejando a SPG en la trampa por los $3.6 mil millones que le debe a Taubman. La compañía tenía acceso a $7.1 mil millones en liquidez a través de efectivo y líneas de crédito rotativas a partir de su último informe trimestral, pero el aumento de los costes de reapertura de centros comerciales, que proporciona máscaras gratuitas, desinfectantes para manos y controles de temperatura para los clientes del centro comercial, combinado con el dinero que le debe a Taubman significa que 2020 será costoso para Simon Property Group.

Welltower (WELL)

Welltower

Según los Centros para el Control y la Prevención de Enfermedades, ocho de cada 10 muertes relacionadas con virus en los Estados Unidos han sido en adultos mayores de 65 años. Esto, comprensiblemente, causa una gran preocupación entre las familias con seres queridos en centros para personas de la tercera edad y con un REIT como Welltower, eso es un problema. El sesenta y tres por ciento de los ingresos operativos netos de Welltower provienen de instalaciones para personas de la tercera edad y, a partir del 1 de Mayo, el 28% de esas instalaciones habían informado al menos de un caso del virus. Las tasas de ocupación han bajado ya que las personas deciden no arriesgarse a mudarse a comunidades de personas de la tercera edad, y la compañía tuvo que gastar $7 millones solo en Marzo debido a “gastos inesperados a nivel de propiedad asociados con la pandemia”, como equipos de protección personal. La combinación de menos clientes que pagan y mayores costes es algo que a ninguna compañía le gusta ver. Desafortunadamente para Welltower, a partir de ahora, no hay fin de la pandemia a la vista.

Diversified Healthcare Trust (DHC)

Diversified Healthcare Trust

La compañía anteriormente conocida como Senior Housing Properties Trust cambió su nombre en Enero para reflejar la creciente diversificación de su cartera de propiedades, sin embargo, el 43% de los ingresos operativos netos de Diversified Healthcare Trust provino de instalaciones para personas mayores el último trimestre. Esa es una gran exposición a un mercado particularmente vulnerable para una compañía que todavía siente los efectos de una reciente reestructuración de sus acuerdos de administración con Five Star Senior Living, su mayor inquilino. Como parte del nuevo acuerdo entre las compañías, DHC adquirió una participación mayor en Five Star a cambio de asumir las responsabilidades de la compañía, pero esto dejó a Diversified Healthcare Trust con un mayor apalancamiento y una menor liquidez en un momento crucial cuando los clientes potenciales pueden sentir temor por mudarse a instalaciones para personas de la tercera edad. Esto podría dejar a Diversified Healthcare Trust con un flujo de caja reducido en un momento crítico.

Annaly Capital Management (NLY)

Annaly Capital Management

Si bien la mayoría de los REITs generan ingresos por el cobro de la renta, los REITs hipotecarios (mREIT) invierten en hipotecas residenciales y comerciales, así como en valores respaldados por hipotecas, y obtienen intereses de sus inversiones que pagan a los accionistas. Annaly Capital Management es uno de esos mREITs, con el 93% de su cartera de inversiones enfocada en valores respaldados por hipotecas de agencias. Estas son generalmente algunas de las inversiones más seguras que un mREIT puede hacer gracias a su respaldo por parte del gobierno de los Estados Unidos, pero ante el virus, incluso la seguridad de esas inversiones parece incierta. Esa incertidumbre se tradujo en una disminución del 50% en el precio de las acciones de Annaly en el transcurso de Marzo, y aunque los paquetes de estímulo federal y la Ley CARES han brindado cierto alivio a Annaly y sus accionistas, cuanto más tiempo la pandemia mundial siga afectando a los mercados, es más probable que Annaly tendrá que reducir su considerable rentabilidad por dividendo del 16%, lo que provocará nuevas caídas en el precio de las acciones.

MFA Financial (MFA)

MFA Financial

La creciente tasa de desempleo ha generado temores de que muchas personas no puedan pagar sus hipotecas, y el mercado crediticio se ha apretado significativamente en los últimos meses, dejando a los mREITs como MFA Financial en el aire. Mientras que Annaly se centró en valores respaldados por hipotecas de agencias, MFA tomó una ruta diferente al invertir fuertemente en préstamos para viviendas residenciales. Estos préstamos conllevaron más riesgos que los respaldados por Fannie Mae y Freddie Mac, pero proporcionaron ganancias significativamente más altas. Si bien esto funcionaba bastante bien cuando los mercados zumbaban y los índices de morosidad eran bajos, el brote repentino en 2020 atrapó a MFA con los pantalones bajados. MFA se vio obligada a vender porciones de su cartera y eliminar por completo su dividendo para ahorrar dinero que ahora usa para cubrir sus activos, lo que resulta en una disminución de casi el 80% en el precio de sus acciones hasta la fecha.

EPR Properties (EPR)

EPR Properties

En este momento, la mayoría de las empresas que permanecen abiertas son aquellas consideradas “esenciales”. Desafortunadamente para EPR Properties, ninguna de sus 370 propiedades realmente podría considerarse esencial: la compañía se enfoca en bienes raíces experimentales como cines (45% de los ingresos anuales) y restaurantes “comer y jugar” (23% de los ingresos anuales ), así como escuelas privadas y educación de la primera infancia (11% de los ingresos anuales). Si bien ese es un modelo comercial sólido la mayoría de las veces, sin que las personas se presenten para experimentar lo que las propiedades de EPR tienen para ofrecer, esas propiedades no podrán pagar el alquiler de EPR; de hecho, la compañía solo recibió alrededor del 15% de sus alquileres básicos. y pagos de hipoteca en Abril. Incluso cuando estos negocios vuelvan a abrir, la probabilidad de una recesión mantendrá bajos los gastos de los consumidores, dejando a los inquilinos experimentales de EPR con menores ingresos y un mayor riesgo de incumplimiento.

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